서울 중구 을지로4가 건물철거, 헐기 전에 확인할 것

무엇을 헐어 내는지부터 갈라야 합니다

같은 “철거”라는 말로 묶이지만 근거 법은 갈립니다. 건축물 해체는 건축물관리법 제30조, 담장과 옹벽 같은 공작물은 건축법 제83조, 컨테이너처럼 존치기간을 두고 세운 가설건축물은 건축법 제20조가 출발점입니다. 특히 건축법 제83조제3항이 공작물에 준용하는 조문 목록에는 건축물관리법이 들어 있지 않습니다. 담장을 헐어 내면서 건축물 해체 신고 절차를 준비하면 필요한 서류를 다시 확인해야 합니다.

견적 전화를 돌리기 전에 종이 한 장에 적어 둘 것이 있습니다. 헐어 낼 대상이 무엇이고, 그것이 지어질 때 어떤 절차를 거쳤는가입니다. 이 두 가지가 정해지면 그 뒤의 절차는 따라옵니다. 반대로 이것을 건너뛰면 견적서에 적힌 작업 범위와 관청이 요구하는 서류가 서로 어긋납니다. 단독주택 한 채와 마당의 담장과 마당에 놓인 컨테이너를 한꺼번에 정리하는 자리라면, 한 현장 안에서 세 가지 법이 동시에 걸립니다.

건축법 제83조제3항은 제14조, 제21조제5항, 제29조, 제40조제4항, 제41조, 제47조, 제48조, 제55조, 제58조, 제60조, 제61조, 제79조, 제84조, 제85조, 제87조와 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제76조를 공작물에 준용한다고 정합니다. 이 목록에 건축물관리법은 들어 있지 않습니다. 다만 실제로 어느 절차를 밟아야 하는지는 대상과 현장에 따라 갈리므로, 최종 판단은 관할 시·군·구청 건축 담당 부서에 확인하시기 바랍니다.

가설건축물은 시간이 함께 걸려 있는 대상입니다. 건축법 제20조제3항에 따라 신고하고 세운 가설건축물의 존치기간은 3년 이내이고, 연장이 필요하면 건축조례로 정하는 횟수만큼 횟수별 3년의 범위에서 연장할 수 있습니다(건축법 시행령 제15조의2). 존치기간이 끝나면 그 자리를 계속 쓸 권리가 남지 않으므로, 컨테이너를 치우는 일은 헐어 내는 문제인 동시에 기간을 관리하는 문제이기도 합니다. 지금 세워 둔 것이 언제까지 존치할 수 있는지부터 확인해 보시기 바랍니다.

허가와 신고는 무엇으로 갈립니까?

건축물을 해체하려는 관리자는 허가권자의 허가를 받아야 하고, 연면적 500제곱미터 미만, 건축물 높이 12미터 미만, 지상층과 지하층을 합쳐 3개 층 이하라는 세 가지를 모두 충족하면 신고로 갈음합니다(건축물관리법 제30조제1항제2호). 다만 조례로 정하는 시설이 일정 반경 안에 있거나 건축물 높이에 해당하는 범위 안에 조례가 정한 폭 이상의 도로가 있는 경우에는 신고 대상이라도 허가를 받아야 합니다(같은 조 제2항).

위 표는 법이 정한 갈림길만 적은 것입니다. 조례 소관인 주변 여건 요건은 지역마다 내용이 다르므로, 실제 해당 여부는 관할 시·군·구청 건축 담당 부서에 확인해야 합니다.

허가와 신고를 가르는 시설·도로 요건은 지방자치단체 조례로 정해집니다(건축물관리법 제30조제2항). 그래서 같은 규모의 건물이라도 지역에 따라 걸리는 시간뿐 아니라 거쳐야 하는 절차 자체가 달라질 수 있습니다. 옆 동네에서 신고로 끝냈다는 이야기를 그대로 옮겨 오면 어긋날 여지가 있으니, 서울 중구 을지로4가에서 준비하신다면 그 지역 조례를 기준으로 확인하시는 편이 안전합니다.

해체계획서를 누가 만드는가도 미리 정해 두어야 합니다. 허가 대상은 건축사사무소 개설신고를 한 자 또는 해당 직무범위의 등록 기술사가 작성하고 서명날인해야 하고(건축물관리법 제30조제4항), 신고 대상은 같은 자격을 갖춘 자가 검토하고 서명날인해야 합니다(같은 조 제5항). 신고 대상이라고 해서 서류를 임의로 만들 수 있다는 뜻이 아닙니다. 견적을 받을 때 이 서류를 누가 맡는지, 그 비용이 견적 안에 들어 있는지부터 물어보셔야 뒤에서 금액이 다시 늘어나지 않습니다.

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   해체계획서 작성과 검토를 누가 맡는가

   건축사사무소 개설신고를 한 자인지 등록 기술사인지, 그 비용이 견적에 포함됐는지를 서면으로 확인하십시오. 자격과 서명날인은 법이 정한 요건입니다(건축물관리법 제30조제4항·제5항).

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   감리 비용이 어디에 잡혀 있는가

   해체공사감리자는 허가권자가 지정합니다(같은 법 제31조제1항). 업체 견적서 안의 항목이 아니라 별도 예산으로 잡아 두어야 나중에 총액이 어긋나지 않습니다.

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   폐기물 처리 방식과 증빙을 어떻게 남기는가

   누가 배출자로서 계약 당사자가 되는지, 처리 결과를 어떤 서류로 받는지를 착수 전에 정해 두십시오. 이 서류는 뒤의 행정 절차에서 다시 쓰입니다.

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   완료신고까지 누가 책임지는가

   해체공사 완료신고는 관리자의 의무입니다(같은 법 제33조제1항). 업체가 대행해 준다면 어느 범위까지인지, 기한을 넘겼을 때 누가 책임지는지를 계약서에 적어 두십시오.

건물 한 채를 헐면 무엇이 함께 나옵니까?

석면조사는 규모와 관계없이 해체·제거 전에 해야 하는 의무입니다. 건축물이나 설비를 철거하거나 해체하려는 소유주 등은 석면의 포함 여부와 종류, 위치, 면적을 조사하고 그 결과를 기록해 보존해야 합니다(산업안전보건법 제119조제1항). 여기에 더해 일정 규모 이상은 지정받은 기관이 하는 기관석면조사 대상이 됩니다(같은 조 제2항).

오래된 건물을 헐어 낼 때 사람들이 가장 늦게 확인하는 것이 석면입니다. 그런데 산업안전보건법 제119조제1항의 일반석면조사에는 규모 조건이 붙어 있지 않습니다. 작은 건물이니 해당이 없겠다고 넘겨짚으면 의무를 건너뛴 것이 됩니다. 반면 같은 조 제2항의 기관석면조사는 규모 요건이 붙습니다. 이 둘을 하나로 뭉뚱그려 “일정 규모 이상만 하면 된다”고 정리하면 소규모 현장이 자기 의무를 놓칩니다.

폐기물도 주체가 정해져 있습니다. 건설폐기물의 배출자는 발주자 또는 발주자로부터 최초로 건설공사 전부를 도급받은 자이고, 분리 발주한 경우에는 발주자입니다(건설폐기물의 재활용촉진에 관한 법률 제2조제6호). 배출자는 스스로 처리하거나 법이 정한 수탁자에게 위탁해야 하며, 위탁할 때에는 계약서에 서명하거나 날인한 뒤 이를 3년간 보관해야 합니다(같은 법 제16조). 업체에 맡겼으니 자기 손을 떠났다고 보기 어려운 이유가 여기에 있습니다.

위 표의 수치는 법이 정한 요건이고, 비용이나 기간에 관한 수치는 담지 않았습니다. 실제 금액은 건물 구조와 폐기물 종류, 장비 진입 여건에 따라 갈리므로 여러 곳의 견적을 나란히 놓고 견주시기 바랍니다.

소음은 지역 관행이 아니라 법이 정한 기준을 따릅니다. 생활소음과 진동은 소음·진동관리법 제21조에 따라 지역과 시간대를 나눈 규제기준을 적용받고, 건축물 해체공사도 규모가 기준을 넘으면 같은 법 제22조제1항에 따른 특정공사 사전신고 대상이 됩니다. 이웃과의 관계를 좋게 하려는 배려의 문제가 아니라 신고 의무가 붙는 문제이므로, 착공 일정을 잡을 때 이 신고에 필요한 기간을 함께 계산해 두어야 합니다. 주거지와 맞붙은 자리라면 특히 그렇습니다.

공장·창고·촌집에는 무엇이 더 붙습니까?

건물의 성격에 따라 건축 절차 밖의 신고가 하나 더 붙습니다. 대기오염물질 배출시설을 두고 있었다면 배출시설을 폐쇄할 때 변경신고 대상이 되고(대기환경보전법 제23조제2항, 같은 법 시행규칙 제27조), 빈집으로 방치된 주택이라면 시장·군수 등이 안전조치나 철거를 명할 수 있습니다(빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제11조제1항).

공장을 헐어 내는 일은 건물을 없애는 일이면서 동시에 그 건물이 갖고 있던 인허가를 정리하는 일입니다. 대기오염물질 배출시설을 운영하고 있었다면, 그 배출시설을 폐쇄하는 것은 대기환경보전법 제23조제2항에 따른 변경신고 사유에 해당합니다(같은 법 시행규칙 제27조). 폐수배출시설을 두고 있었다면 물환경보전법 쪽에서 같은 성격의 정리가 필요한지 확인해야 합니다. 건물을 먼저 헐고 나서 시설 관련 서류를 찾으려 하면 무엇이 있었는지를 증명할 자료부터 사라져 있습니다.

위 표는 자주 걸리는 항목을 모은 것이고 모든 경우를 담은 것은 아닙니다. 어떤 시설을 두고 있었는지는 건물마다 다르므로, 예전에 받아 둔 인허가 서류를 먼저 찾아 놓고 관할 시·군·구청과 관할 환경 담당 부서에 확인하시기 바랍니다.

오래 비워 둔 집을 정리할 때에는 안에 남은 물건도 함께 걸립니다. 건물에서 나오는 폐기물이 건설폐기물인지 그 밖의 폐기물인지에 따라 적용되는 법이 갈리기 때문입니다. 건설폐기물은 건설공사로 인해 발생하는 5톤 이상의 폐기물을 말하므로(건설폐기물법 제2조제1호), 그에 못 미치는 양은 폐기물관리법 쪽에서 확인해야 합니다. 살림살이가 그대로 남은 채로 견적을 받으면 작업 범위와 처리 방식이 함께 흔들리니, 무엇을 먼저 비울지부터 정하고 부르시는 편이 낫습니다.

건물이 사라진 뒤에는 무엇이 남습니까?

해체가 끝나면 세 가지가 다른 기한을 달고 남습니다. 관리자는 해체감리완료보고서를 받은 날 또는 건축물을 해체하고 폐기물 반출이 완료된 날부터 30일 이내에 해체공사 완료신고를 해야 하고(건축물관리법 제33조제1항), 멸실된 날부터 30일 이내에 멸실신고를 해야 하되 전면해체 후 완료신고를 한 경우에는 멸실신고를 한 것으로 봅니다(같은 법 제34조제1항). 등기는 별도로, 건물 소유권의 등기명의인이 1개월 이내에 멸실등기를 신청해야 합니다(부동산등기법 제43조제1항).

현장이 평평해지면 일이 끝난 것처럼 보입니다. 그런데 이 시점부터 시작되는 기한이 따로 있고, 그 기한은 서로 다른 법에서 서로 다른 창구를 향해 붙어 있습니다. 건축 쪽 신고는 허가권자에게, 등기는 등기소로 갑니다. 업체가 해 주는 범위는 그 사이 어디까지인지 계약 단계에서 정해 두지 않으면, 공사가 끝난 뒤 아무도 손대지 않는 구간이 생깁니다.

세금 쪽에서도 날짜가 하나 걸려 있습니다. 재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일이고(지방세법 제114조), 그날 현재 재산을 소유한 자에게 과세됩니다. 건물을 헐어 내는 시점과 서류를 정리하는 시점이 이 날짜와 어떻게 맞물리는지는 개별 사정에 따라 달라지므로, 금액에 관한 판단은 관할 시·군·구청 세무 담당 부서나 세무 전문가에게 확인하시기 바랍니다. 이 글에서는 그런 날짜가 존재한다는 사실까지만 짚어 둡니다.

• 헐어 낼 대상이 건축물인지 공작물인지 가설건축물인지 종이에 적어 두었다
• 연면적과 높이와 층수를 실제로 계산해 허가와 신고 중 어느 쪽인지 확인했다
• 조례가 정한 시설 반경·도로 폭 요건을 관할 시·군·구청에 물어보았다
• 해체계획서를 작성하거나 검토할 사람의 자격과 비용 부담을 서면으로 확인했다
• 석면조사를 언제 누가 하는지, 결과를 어떤 형태로 보존할지 정했다
• 건설폐기물 배출자가 누구인지 계약 형태를 기준으로 확정했다
• 위탁계약서를 3년간 보관할 담당자를 정했다
• 완료신고와 멸실등기를 누가 언제까지 하는지 계약서에 적었다

건물은 하루면 사라지지만 서류는 기한을 달고 남습니다. 견적을 비교하기 전에 그 기한을 누가 지킬지부터 정하십시오.